Stiri

Contractul de vânzare-cumpărare imobil: Tot ce trebuie să știi

22 martie 2024

Procesul de vânzare sau cumpărare a unui apartament poate părea o aventură plină de incertitudini, mai ales când vine vorba de documentația necesară și costurile implicate. În centrul acestei tranzacții se află contractul de vânzare, un acord juridic esențial care marchează transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător în schimbul unei sume de bani convenite de ambele părți.

Conform Codului civil actual, acest document este simplificat și numit pur și simplu „Contractul de vânzare”, spre deosebire de terminologia mai veche care îl definea ca „Contract de vânzare-cumpărare”.

Pe lângă caracterul său fundamental în tranzacțiile atât civile, cât și comerciale, contractul de vânzare beneficiază de o reglementare detaliată care stabilește atât clauzele obligatorii, cât și pe cele facultative, asigurând astfel că toate aspectele tranzacției sunt acoperite în mod clar și precis.

Indiferent de complexitatea tranzacției există un cadru legal bine definit care protejează drepturile și interesele ambelor părți implicate. Din acest motiv este recomandată și colaborarea cu un avocat specializat în drept civil. Un astfel de specialist poate ajuta ambele părți implicate să perfecteze documentele și să se asigure că tranzacția este una 100% legală.

Ce trebuie să conțină un contract de vânzare-cumpărare imobil?

Un contract de vânzare-cumpărare trebuie să fie bine structurat și să cuprindă informații esențiale pentru a evita orice neînțelegere sau dispută viitoare.

În primul rând, contractul trebuie să ofere o descriere detaliată a apartamentului, inclusiv adresa completă, distribuția și funcționalitatea camerelor, precum și suprafețele utilă și construită. Aceste detalii asigură că ambele părți au o înțelegere clară a proprietății tranzacționate.

Este foarte important ca modalitatea prin care vânzătorul a dobândit apartamentul să fie clar evidențiată în contract. Aceasta poate fi demonstrată prin acte de proprietate, certificate de moștenire sau acte de donație, stabilind astfel un lanț de proprietate neîntrerupt și legitim.

În ceea ce privește aspectele financiare, prețul apartamentului trebuie specificat clar, atât în cifre cât și în litere, pentru a elimina orice posibilă confuzie. Este important să se detalieze și modalitatea de plată, inclusiv moneda folosită, pentru a asigura o tranzacție transparentă și conformă cu așteptările ambelor părți.

Documentele necesare pentru vânzarea unui imobil

Indiferent dacă ești o persoană fizică sau juridică, există o serie de documente esențiale care trebuie pregătite pentru a asigura o tranzacție clară și legală. Pentru persoanele fizice, acest demers începe cu asigurarea că ambii participanți la tranzacție dețin actele de identitate valide. Este important să aveți actul de proprietate al imobilului, care confirmă dreptul deținătorului asupra acestuia, precum și un certificat fiscal actualizat, care demonstrează lipsa datoriilor către stat.

O componentă cheie este documentația cadastrală, inclusiv extrasul de carte funciară, ce poate fi obținut prin intermediul unui notar, asigurând astfel transparența în privința istoricului proprietății. Certificatul de performanță energetică este obligatoriu, evaluând eficiența energetică a imobilului. De asemenea, începând cu anul 2024, este obligatorie prezentarea poliței de asigurare obligatorii (PAD – Polița de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale) pentru imobilul ce face obiectul contractului.

Pentru apartamente este necesară o adeverință din partea asociației de proprietari, care să confirme absența datoriilor curente. Prezentarea ultimelor facturi sau dovezi de plată pentru utilități certifică buna gestiune a imobilului până în prezent.

Pentru persoanele juridice documentația se extinde cu necesitatea unui certificat de atestare fiscală valabil, certificat de înregistrare la Registrul Comerțului și un certificat constatator care detaliază activitatea companiei. O hotărâre a Adunării Generale a Asociaților (A.G.A.) este necesară, aceasta fiind dovada acordului asociatilor pentru vânzarea proprietății.

Caracterele juridice ale unui contract de vânzare-cumpărare imobil

Acest tip de contract se naște din consensul părților implicate, fiind suficient acordul lor pentru a-i conferi valabilitate, însă există situații specifice în care legea impune formalități suplimentare pentru a evita nulitatea absolută.

Un exemplu clar este necesitatea formei autentice pentru contractele care transferă drepturi reale ce urmează să fie înregistrate în cartea funciară sau pentru vânzarea unei moșteniri, conform Codului Civil.

Contractul de vânzare are un caracter translativ de drepturi, adică transferă proprietatea de la vânzător la cumpărător la momentul semnării actului, independent de predarea efectivă a bunului sau de plată.

De asemenea,  contractul de vânzare este sinalagmatic și oneros, subliniind obligațiile reciproce ale vânzătorului și cumpărătorului. Vânzătorul este obligat să transmită proprietatea și să livreze bunul, garantând în același timp împotriva evicțiunii și a defectelor, în timp ce cumpărătorul se angajează să achite prețul convenit și să preia bunul.

Caracterul comutativ al contractului de vânzare evidențiază certitudinea drepturilor și obligațiilor părților la momentul încheierii acestuia, fiind definite sau determinabile, asigurând astfel claritate și siguranță juridică ambelor părți implicate.

Obligațiile vânzătorului în tranzacția imobiliară

Vânzătorul se angajează în două sarcini esențiale: transferul efectiv al proprietății și asigurarea că noua achiziție este liberă de orice probleme legale, cum ar fi defectele ascunse. Aceasta din urmă garantează cumpărătorului dreptul de a se bucura de proprietate fără tulburări.

Pentru a finaliza vânzarea, vânzătorul trebuie să pregătească și să prezinte o serie de documente esențiale. Acestea includ actul de identitate și documentația care atestă dreptul de proprietate asupra apartamentului, fie că este obținut prin cumpărare, donație sau moștenire. Un certificat fiscal actualizat este necesar pentru a demonstra că toate taxele și impozitele legate de proprietate sunt achitate.

Documentația cadastrală și extrasul de carte funciară sunt imperative pentru a clarifica situația tehnică și juridică a apartamentului. Un certificat de performanță energetică și o adeverință de la asociația de proprietari, care confirmă absența datoriilor, sunt necesare. La acestea se adaugă prezentarea ultimelor facturi ale utilităților pentru a arăta că nu există restanțe la plăți.

Din punct de vedere al costurilor, vânzătorul este responsabil pentru plata taxelor asociate obținerii acestor documente, precum și a impozitului pe vânzare, a cărui valoare variază în funcție de durata deținerii proprietății și valoarea acesteia.

Taxele notariale sunt suportate de cumpărător. În cazul în care vânzătorul alege să colaboreze cu o agenție imobiliară, acesta va suporta și comisionul agenției, care de obicei variază între 1% și 3% din prețul de vânzare al apartamentului.

Obligațiile cumpărătorului

Cumpărătorul își asumă anumite responsabilități financiare esențiale, dintre care cea mai importantă este plata prețului convenit. Pe lângă acest aspect fundamental, există și alte costuri asociate tranzacției imobiliare ce trebuie luate în considerare.

Una dintre aceste obligații suplimentare este acoperirea taxelor notariale, care variază în funcție de metoda de plată (integrală, credit ipotecar sau programul Prima Casă) și valoarea imobilului. Cumpărătorul este responsabil pentru plata taxei de intabulare, o sumă percepută de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Această taxă este esențială pentru înregistrarea oficială a proprietății pe numele noului proprietar.

Pe lângă aceste costuri, în cazul în care tranzacția se realizează prin intermediul unei agenții imobiliare, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul, sunt obligați să plătească un comision. Rata acestui comision variază, de obicei, între 1% și 3% din valoarea tranzacției și poate fi subiect de negociere.

Înainte de a începe procesul de achiziție este important să se efectueze o cercetare amănunțită pentru a determina prețul mediu de piață al apartamentelor în zona vizată. Acest pas preliminar ajută la stabilirea unui buget realist și la navigarea mai eficientă a pieței imobiliare.

De ce este necesară colaborarea cu un avocat cu experiență?

Colaborarea cu un avocat în procesul de vânzare-cumpărare a unui imobil aduce numeroase avantaje și este esențială pentru asigurarea unei tranzacții legale, sigure și eficiente. Un avocat specializat în drept imobiliar oferă expertiza necesară pentru a naviga prin complexitatea legislației și reglementărilor aplicabile tranzacțiilor imobiliare. Acesta poate identifica și anticipa eventuale probleme legale, protejând interesele clientului.

Unul dintre principalele motive pentru care aceste servicii avocatură sunt importante este redactarea și revizuirea contractului de vânzare-cumpărare. Avocatul va asigura că toate clauzele contractuale sunt corect formulate, echitabile și în conformitate cu legea, protejându-vă de posibile capcane contractuale sau termeni defavorabili.

Avocatul va verifica temeinicia documentelor și a titlului de proprietate, precum și existența oricăror sarcini sau ipoteci asupra imobilului, asigurându-se că tranzacția poate proceda fără riscul unor surprize neplăcute ulterior. Acest lucru este important pentru a preveni litigiile post-vânzare legate de vicii ascunse sau probleme juridice nedeclarate.

Avocatul poate oferi și consiliere cu privire la aspectele fiscale și financiare ale tranzacției, ajutându-vă să înțelegeți obligațiile fiscale și să planificați eficient din punct de vedere fiscal. Avocatul  va negocia în numele dumneavoastră, asigurându-se că interesele dumneavoastră sunt bine reprezentate și protejate pe parcursul întregului proces.

Avocat Musat oferă servicii juridice de top în domeniul imobiliar asigurându-se că tranzacția dumneavoastră se desfășoară fără probleme și în deplină securitate juridică. Alegeți să protejați ceea ce este important pentru dumneavoastră și să beneficiați de o experiență fără griji în procesul de vânzare-cumpărare a imobilului!